李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第115篇

在下一轮的棚户区或者旧城区改造的政策启动之前，我们作为被征收人需要做好哪些准备，这个是我们必须要关注的。因为国家的政策虽然好，但是在实施过程中，由于各种的因素会导致政策是不是能够落地，是不是能够真正得到保护的，咱们被征收人的合法权益在某种程度上来讲还是要靠我们自己去争取。   

比如说实施政策的各个城市的相关征收机关，甚至相关的工作人员，他们的法律素养或者是依法行政的意识是不是很高。再一个就是补偿安置资金是不是很充足？还有对于项目的合法性，有些还能不能得到保障？另外对于资金是不是能够到位等等的因素，都可能会影响到我们被征收人的合法权益。当然了在遇到这些征收的时候，一些客观的因素我们可能是无法控制的，比如说征收机关，他就是要启动这一轮的棚户区或者旧城区改造政策，那么作为大的环境来讲，如果说我们被列入了改造的范围，那么我们也只能够说在政策的大范围之下，如何去争取自己利益的最大化，这个是我们可能需要注意的。

那么总结我们以往代理案件的一些经验教训，在棚户区或者是旧城改造这个项目实施过程中，作为被征收人应该要注意的一些点，我们可以给大家介绍一下，让大家如果遇到这种情况，如何去做好准备，有备无患。首先，要了解一下我们这个区域是不是已经被列入了改造范围，一般情况下像这种信息可以在官方网站上进行查询到，包括当地召开的一些会议，是不是提到在住建部门包括国土资源部门他们的官方网站上，是不是会发布一些类似的文件？那么还有在现场是不是有人去进行实际的测量，去估算相关的面积，包括数据等等，这些都可能会预示着我们这个地方会被列入征收改造的区域。这个是大家要注意的，就是说你如何去判断咱们这个地方是不是被列入了改造范围，这个判断完了之后，你才可能做一些下一步的准备。

第二，如果说是项目一旦启动，大家注意的一个点就是说现在很多地方开始启动所谓的叫预征收，预征收也就是很多地方还叫模拟征收，事实上从法律上来讲，它并不是一个正式的征收行为。如果说遇到这种预征收或者模拟征收，很多的人可能被忽悠说反正我们现在也不是正式的，也不产生法律效力，你就在我们的文件上签字，然后我们争取促成征收，因为毕竟很多人还是希望进行改造的，所以说在这种忽悠之下，就可能对于自己的一些补偿的条件，包括补偿的标准，还有自己房子的一些面积等等各方面没有认真的核实，就在他们的同意的文件上签字，结果签字之后往后边跟之前说的就不一样了，如果说这个项目正式进行了征收，你前面的字签了，可能就会作为后边正式征收的法律文件了，到时候那个时候你再反悔，这个就很困难了。所以说这个签字首先是不能够随便的去签字，如果说要签字的话，最好咨询一下专业的律师，看一下需要签字备案的内容到底是什么，签字之后会对他们产生什么效果，什么影响，这需要考虑清楚之后再进行签字。能够尽可能的保护到咱们的合法权益，遇到不懂得专业的法律问题，可以咨询一下专业的人士。这是我们说遇到模拟征收的时候的签字，我们代理的很多案件产生问题，在这个环节产生了很多问题，也就是说当时签字对于签字的性质，还有签字的法律效力都不是很清楚的情况下就签了字算了，这个一定要慎重。

第三，在征收过程中需要注意，有很多的公告文件需要收集需要保存，很多人可能不是很懂得征收过程中大概需要发布哪些文件，需要制定哪些文件，那么在这个过程中可能对一些张贴的公告，包括制定的补偿这方案就没有太在意，等到说谈补偿谈不拢，人家要到你的门上要去强制拆除的时候，那个时候你才说稀里糊涂的，然后还不懂人家的法律程序走到哪一步了，这个可能是后边导致你经济损失的一个非常重要的方面。比如说要对对方发布的一些公告，一些张贴的文件，制定的补偿方案等等的，要及时的进行保存，如果说自己看不懂的，也可以发给专业的律师，帮你分析这个里面有什么问题，在这个环节你需要做什么，才尽可能的保护自己的合法权益，这个是非常关键的。

第四，在进入实施的时候，一定要注意涉及到一些评估的问题。那么对于评估的问题，很多人可能觉得这个评估机构也不会按照市场价值进行评估，所以说很多人就看到预评估的结果，或者是相关评估人员说的标准就非常的生气，然后就拒绝，你知道吗？拒绝估价人员到现场或者到自己家里去进行测量，其实风险是由被征收人来承担的，也就是说如果说你不让他入户的话，他可能就在外边估算一个数，如果说估算数数面积多了还好，少了的话，一般来讲就是说被征收人自己承担这个责任，这个是很多人可能不知道的，也就是说并不是说你拒绝他入户，他就不能够进行评估，其实它是可以进行评估的。

那么这个评估比如说会导致你的利益受损，而且由此带来的风险可能会由你自己去承担，这个是需要注意的，也就是说有些事情是必须要配合的，当然了配合不是无条件的，如果说是对方测量出来的数据特别的不准确，那么在评估报告里边或者是在他拆迁评估的测算文件里边一定要注意，要及时的提出纠正，表示自己不认可相关的测量的数据，或者是说对相关的问题，比如说这个房子是不是遗漏了阳台，是不是遗漏了包括有些房子应当作为测算面积，然后没有作为合法的面积进行测算，这些问题都要进行及时的提出，那么在对方让咱们签字确认的时候，这个时候一定要提出纠正，如果说对方拒绝纠正，一定要在对方的文件上把我们的意见写清楚，然后再去签字，而不是说是随便拿过来也不看内容，然后就不看数据多少，不看上相关的定性的问题等等都忽略掉，然后签了字，结果后边你再去反悔就非常困难。

那么第后面当然了就涉及到协商的问题，还有就涉及到做出补偿决定的一个问题等等，当然了这就属于实施的棚户区改造或者旧城改造一个后期的阶段了。但是我们今天所说的，就是说如果说你初次遇到棚户区改造，你如何去应对，包括旧城改造当中如何去面对一些文件，如何去保存一些文件包括如何去确认你的签字，这些问题可能是要提前注意的。