网友实例咨询提问案情介绍:
浙江省台州市某县某网友咨询提问:房屋面积XX平米(土地面积XX平米,共三层),土地性质是国有土地,房产证和土地证二证合一的,不过房屋的产权是XX县供销社的,房产证和土地证也在供销社,未看到征收方的公告和其他有关的征收文件,未测量评估,也未签订补偿协议,2018年X月已强拆了,征收后的项目是建商品房,周边商铺价格7万元每平米,住宅1.6万元每平米,但征收方共补偿XX万元,和正常的补偿标准相差甚远,而且补偿款也打给供销社了。
房子是1999年承包的,承包费XX万,名义上叫承包是因为该房屋产权是供销社的,实际上XX万元的购房款就是买卖房屋的钱,和供销社签订了承包协议,协议约定承包人对房屋可以占有、使用、出租、转租、继承等,如遇拆迁,被征收人是承包人,补偿款也补偿给承包人,但房屋不能买卖。
2018年开始征收,该网友把房屋的相关情况,承包协议等都提供给了征收方,告知对方,自己是被征收人,征收方了解一切情况,也看到了相关资料证明文件,但拒绝和该网友谈拆迁补偿,理由是房屋产权是供销社的,只和供销社谈,后来供销社主任找了该网友等几名被征收人协商此事,也录音录像了,谈话的内容是确定了下房子承包的情况,按照协议约定,补偿补给该网友,随后拆迁办找供销社主任谈拆迁补偿,供销社主任告知拆迁办工作人员,虽然产权是供销社的,但房屋已经承包出去了,按照协议约定,要补偿给承包人,也拿出当时和该网友等人沟通的录像给拆迁办工作人员看,后,因为该网友等人和供销社主任谈拆迁补偿事宜,拆迁办看见了谈话的录像,所以没过几天,和供销社主任谈话的这些被征收人都被县公安局以寻衅滋事罪刑事拘留3到12天,该网友也被刑事拘留了3天,其他两个人拘留了12天。
之后征收方和供销社签订了补偿协议,共补偿了XXX万元,供销社把这XXX万元补偿款要转交给该网友,该网友拒绝接受,理由是该补偿款和合理的补偿款差距太大,周边的商铺7万每平米,一层都是商铺,共XX平米,大概应该补偿XXX万元,2层和3层是住宅,周边的住宅1.6万元每平米,应该补偿XXX万元,总共应该补偿大概XXX万元,所以拒绝接受,咨询律师,如何提起诉讼争取合理补偿?
李顺华主任律师解答网友提问:
第一,房产产权确实没有过户转移到该网友名下,但是在这种情况下是不是征收方就只能够跟产权方签订补偿协议呢?我们认为,这也是未必的,在一般的情况下,征收方是与产权人协商签订补偿安置协议是没有问题的,特别是产权方有房产证的情况下,那么它作为一个物权凭证,它对外具有宣誓效力,其他人认产权证载明的主体是没有问题的,但是本案有一个特殊的情况,在征收的时候,产权方已经明确告知征收方这个房子事实上它的继承、占用使用、收益等等这些权利已经完全转移给了这位当事人了,那么在这种情况下,虽然没有取得产权,但它也不同于一般的租赁。
第二,产权方已经明确告知征收方,这个房子的补偿可以直接与当事人(也就是承包方)来谈,这意味着产权方已经将受补偿的权利概况转移给了当事人,那么从法律上来讲,虽然行政法律关系中没有债权的概况转移的问题,但是它应该是类似于《民法典》里面相关的民事权利,特别是债权概况转移的相关规定,如果说参照这个规定的话,那么受补偿的主体,他完全可以把自己的权利再告知征收方的情况下转移给其他相应的主体,在明确告知转移了,如果参照《民法典》的规定,它应当是起到了一个转移的法律效果,那么征收方应当根据产权方转移的意思表示来与承包方协商签订补偿协议。
第三,结合以上两个因素,供销社和承包方签订的不是一个简单的承包合同,因为它有继承的权利,虽然它没有完整的产权,名义上不是产权房,但事实上它已经不同于一般的承租,它的权利类似于产权的概念,另外,供销社(也就是产权方),明确将受补偿的权利转移给了当事人,在这种情况下,征收方仍然要与产权方签订补偿协议,我们认为,这里面可能存在主体的问题。
第四,补偿的标准按照该网友的介绍,周边住房都达到了1.6万元每平米,商铺7万元每平米,如果征收方跟供销社签订补偿协议的补偿标准远远低于正常的补偿价值的话,这可能涉及到恶意串通,损害第三人利益的情形。该当事人很明确的一点就是不认可征收方与供销社签订的补偿协议,因为补偿的太低了,所有的补偿加在一起,即便供销社同意转交给当事人拆迁补偿款,但它也是远远低于应当补偿的价值,根据这个情形,从法律的救济途径来讲,我们认为可以提起诉讼,要求确认之前签订的补偿协议无效,当事人单独向征收方提起一个履行安置补偿职责的申请,这个问题从法律上来讲才可能得到解决。