李顺华主任律师公益直播、实例解答网友咨询提问系列之“第十二篇”

网友实例咨询提问案情介绍：

陕西省渭南市某网友咨询提问：面积房屋住房和商铺共XX平米，地下室XX平米，房屋土地性质是国有土地，房子2000年买的，没有房产证，只有购房的票据，2016年开始征收，贴出过征收决定公告，也做出过补偿决定，但不正规，没有征收方加盖的公章，也未告知复议和诉讼的权利，当时也不知道依法维权，当时的补偿标准是住房2600元一平米，商铺5000元一平米，地下室补偿1000元一平米，当时周边同类房屋价格住房4500元一平米，商铺10000元一平米，和周边的类似房屋的市场价格相差太多，觉得补偿不合理，征收程序也不合法，而且评估的面积与实际面积也不符合，评估的少了，一直未谈妥，所以没签补偿协议，房子也一直未拆。  

2017年停水停电，邻居的房子门窗也遭到破坏，因为拆迁导致无法居住与经营，就搬出来了，之后征收方也因为没钱不拆了，也没人再理会拆迁的事情，后面一直上访也没能得到解决，最近一次是2022年底征收方找被征收人洽谈拆迁安置补偿事宜，说共补偿XX万元，让签字，被征收人未同意，因为该补偿标准还是2017年的补偿标准，完全没有提升，所以想咨询律师通过诉诸法律的途径解决征收拆迁补偿安置事宜。

那么该被征收人目前有如下几个问题需要咨询律师了解清楚，然后采取下一步的法律措施争取提升补偿空间：

一、是否还可以通过法律途径维权？二、是否可以按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定按照周边类似房屋市场价值补偿？三、争取的话还有多大的空间？四、是否可以主张从2016年到现在因为征收，房屋未能出租，因此造成的租金损失，另外，地下室补偿差不多也基本同意，主要是争取住房和商铺补偿，还有奖励、临时过渡费、搬迁费等方面的补偿。       

李顺华主任律师解答网友提问：

一、这位网友咨询的问题有一个特殊的特点，就是在2016年的时候就发布了征收决定，到现在是2023年已经有七年的时间了，时间过去的还是比较久了，2016年到现在，房价涨的快的已经上涨了好几翻了，涨的慢的也得有百分之五十的差距，所以说在这种情况下仍然按照2016年的标准进行补偿，显然是会损害被征收人的利益的，像这种情况，根据最高法的相关司法判例，“征收决定开始之后，征收方应当在合理的期限内实施征收补偿工作，由于征收方的原因，没有及时作出征收补偿决定，那么导致征收一直拖延，一直不能得到解决，像这种情况下，如果说又要重新启动征收，那么就不能再按照征收决定作出的时候的补偿时点进行补偿，而是应当要考虑征收决定作出时的市场价格进行补偿。”所以像这位网友遇到的问题，我们认为，如果按照司法判例的规定的话，那么确实可以要求按照重新启动征收时候的市场价值进行补偿。

二、由于启动征收后，房屋不能够继续出租了，关于这部分损失，是不是可以主张赔偿？我们注意到一个细节，在征收过程中由于停水停电，导致房屋不具备一个正常的居住和出租条件了，那么这种情况也是违反法律规定的，根据征收补偿条例的规定，被征收人只要没有得到补偿安置并进行搬迁，那么征收方应当保障被征收人原有的居住条件，保障正常的用水用电的基本权利，更不能采取一些暴力的打砸、破坏这些行为逼迫被征收人搬迁，所以这位网友反映的问题明显存在征收方违法的情形，如果因为违法的逼签行为导致不能正常居住，我们认为这个是由于征收方的破坏行为给被征收人造成额外的经济损失，我们认为是可以通过起诉要求确认断水断电，包括破坏这些行为违法，并且要求赔偿由于额外在外面租房造成的损失，当然如果这个房子原来是正常出租的，后来因为征收不能出租了，那么这一部分减少的收益也是可以要求赔偿的。

律师建议：

房子毕竟还没有拆，而且到目前为止也没有作出补偿决定，我们认为像这种情况下，还是可以在法律程序上做一些“文章”，争取提高补偿的，因为像这种情况，不像有些案件，房子已经拆掉了，或者补偿决定已经作出了之后，没有复议、诉讼，已经到了法院的强制执行阶段，如果那样的话，可能提升补偿的空间就比较小了，像这位网友面临的问题，这种情况应该说通过法律程序，后续采取法律措施，一方面打击对方之前的一些违反点，另一方面，应对好征收方后面采取的一些行政征收行为，比如作出补偿决定后，提前诉讼、复议，把这些法律上的程序性权利用好，我们认为还是有很大的提高补偿的可能性的。