我们前面讲了国有土地上房屋征收中律师办案的相关内容，我们国家还有一种土地所有权性质，那就是村集体所有。对于这两种土地性质上的房屋的征收，国家分别规定了不同的征收权限和征收程序。

新的土地管理法修改后，对集体土地上房屋的征收拆迁的程序略不同于国有土地上房屋的征收程序，按照原土地管理法以及现征补条例的规定，地方政府只有取得了省级以上政府的征地批文后才可以实施征收补偿行为，但现行的土地管理法规定，把征收行为以取得征地批文为时间节点，前后分为了两个阶段，之前的称为拟征收阶段，之后的称为实质征收阶段。拟征收阶段地方政府可以先调查征收土地及房屋的面积及人口数量，组织制定补偿方案，实施与被征收人的签约工作。但在这个阶段法律并没有赋予地方政府实施拆房的权力，更没有强制拆房的权力，而事实上，为了达成既定征收事实或者强迫搬迁的目的，地方政府在没有取得省级以上人民政府征收批文的情况下，便开始了实质性征收行为，比如将已签约的房屋实施拆除，使得没签约的住户生活环境遭到破坏从而被迫搬迁，如果还不搬迁，有些地方就以村民自治的名义由村委会实施所谓的帮拆。事实上，以上行为都是违反土地管理法法规定，因为没有取得征地批文前，签订的补偿协议没有生效，是不能根据协议拆房的，对于未签约的更是没有强制征收权力的。

当然，如果在签约达到一定比例，报请省级以上政府取得征地批文后，对于仍然没有达成补偿协议法律规定可以由县级政府作出补偿决定，然后申请人民法院强制执行，这类似于国有土地房屋的强制补偿征收程序。

除了以上征收权限和程序方面存在的问题之外，还有个根本问题就是，很多征收项目实质上降低了农民的原有生活水平，甚至导致长远生计失去保障，这是明确违反土地管理法规定的，比如我们代理的保定的城中村的拆迁，很多村民的宅基地房屋面积都在五六百平米以上，除了自住之外，剩余的房屋对外出租，形成了稳定的收入来源，而根据征收安置方案，却只能得到三百多平米的高层安置房，这些房屋基本上只能满足自己一大家人自住，原来出租的收益就没有了，因此很多村民是不同意的。

拆迁律师在接集体土地房屋拆迁案件时，会首先了解清楚每个案件的具体案情，因为每个案件都是不同的，然后综合运用我国法律法规的规定，从将熟练掌握的维权工具箱里优化组合，补充完善，制定周密的维权方案，当然，如果我们认为有些案件不再适合走法律程序，律师介入没有可操作空间，也会如实告知。下一课我们将讲集体土地维权常用维权措施工具包。

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