拆迁补偿实例专业咨询意见系列文章之第八篇

案情介绍：

李某某家在江西省九江市某某村拥有两处合法的集体土地上的房屋，一处面积为200平米，房产证登记母亲名字。另外一处400平米房产证登记李某某的名字，400平米的这一处房屋相当于李某某成年后单独申请的宅基地，建造的房屋，属于李某某的个人合法财产。

2022年某月政府开始征收李某某所在片区的房屋，当时未看到征收方贴出的征收决定公告，也未看到评估报告等房屋测量评估相关的情况，更不清楚对评估结果不满意的话可以在10日内提起复核评估，对复核评估结果不满意的话还可以申请专家鉴定，可以说李某某的母亲对这些情况一概不知，更没有维权意识，拆迁办工作人员仅给李某某打电话说，两处房屋都由他母亲代签补偿协议，当时李某某并未同意自己的个人合法财产让母亲代签补偿协议。

2022年10月某日，拆迁办工作人员来到李某某母亲家，拿出征收方并未盖章的某某园房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）和评估表，让李某某的母亲签订安置补偿协议，拆迁办工作人员告知李某某的母亲说，大家都已经签订补偿协议了，就剩你们一家未签字了，补偿款是80万，李某某的母亲以为该补偿款仅仅是房屋的补偿款，其他的比如附属物、装修费、临时安置费等费用另算，因为该拆迁办工作人员和李某某家还点亲戚关系，当时也是比较相信自家亲戚，觉得大家都签字了，肯定没问题，所以李某某的母亲直接把孩子名下和自己名下的两处房屋都签订了安置补偿协议。

两处房屋签订安置补偿协议后第二天，李某某母亲及家人才知道自己是第一个签协议的人，有争议的房屋是李某某名下的400平米的个人产权房屋，80万的补偿款里面包括了40万的附属物、临时安置费、房屋装修费、奖励等费用，房屋的补偿仅40万，相当于1000元每平米，而周边三五公里的类似房屋市场价值大概6000元到8000元每平米。李某某的房子装修要比其他人好，或者有人未装修，补偿的装修费都差不多，都是一刀切。李某某觉得，当时母亲是被忽悠，什么也不懂，对方也未告知清楚的情况下签订的安置补偿协议，觉得补偿太低了，非常吃亏，李某某的母亲也因此事心里非常懊恼与压抑，那么李某某的母亲是否有权利代替孩子签订安置补偿协议？该协议是否有效？如有效该如何通过法律程序起诉撤销协议及提升补偿空间呢？是否有打官司的必要？

北京一讼专业征拆主任律师李顺华律师实例咨询分析：

这类案件我们也遇到过很多类似情况的，处理此类案件一般走两个法律程序，一，签协议本身涉及到胁迫、欺骗等违法事项的话，可以起诉申请法院撤销该补偿协议，撤销后相当于原先签订的补偿协议失去法律效力了，需要重新签订。二，即便该协议撤销不了，对方也不能依据该协议直接拆除房屋。

即便签了协议之后征收方拆房子也需要经被征收人同意，需要被征收人交付房屋给征收方拆除才可以。如果被征收人未交付，则征收方无权依据该协议拆除，征收方想要拆除房屋，需要作出一个行政决定，我们对决定不服的话，可以依法诉至法院。当然经过法院审理或者我们不起诉，决定生效后，然后征收方可以申请法院强制执行。当然李某某母亲仅签订了安置补偿协议，并未签订同意交房协议，补偿协议上面写了什么时候搬走，但对方不能因此强制要求李某某搬走。

建议及解决方案：

1、如果李某某还想有回旋余地的话，就不能搬走让对方拆了房子。如果签了协议了，人也搬走了，让对方把房子给拆了，那么再想通过法律途径争取提升补偿基本已无挽回的余地了。

2、这个事情目前还是有回旋余地的，因为房子未拆，可以按照以上分析的两个方面，把李某某并未同意母亲代签补偿协议及欺骗李某某母亲签订补偿协议的事情纳入法律程序。   

3、签订的补偿协议征收方未盖章，当务之急可以李某某的名义给对方提交一份书面的申明，告知征收方，房子是李某某的，未授权母亲签字，不认可母亲签字的效力，不同意该补偿。申请建议用特快专递邮寄，快递单上备注清楚申请名称。

4、还是值得打官司争取，对方也知道存在多方面的违法行为，争取的话提升补偿的空间还是有的，但提升补偿的空间有多大？这个得看我们走法律程序争取的力度了，肯定要比现在高，就看李某某是否碍于亲戚情面？是否愿意花费成本和时间去争取？

5、提升补偿从大的概率上讲，应该是可以提高的，理由有两个，一是签的这个协议本来补偿就低，对方也知道欠李某某家的补偿款，否则为什么李某某提出来后，拆迁办主动就说再多增加5万元，对方肯定知道是少补偿了，否则不会主动给增加。二是从补偿标准上来讲，一平米1000多元，没有宅基地的补偿，土地的使用价值也是要补偿的，这一块也是少了。换个角度讲，就算宅基地补偿了两三万元，也不能保障李某某的生活水平不降低，长远生计有保障，而且目前的补偿李某某最多可以建造一个300多平米的房屋，不能够建造400多平米的，而且还有房屋的装饰装修、过渡费等费用开销，就更不够了，李某某还得花费时间精力建造房屋，这一点李某某是非常清楚的。所以李某某觉得自己很吃亏。

温馨提示：

北京一讼律师也在此提醒被征收人，房屋拆迁征收方没有贴出正式的征收决定公告，被征收人根本不了解征收范围、征收期限、建设项目等相关应该公示出来的内容，更不清楚如果补偿太低，征收方存在多方面的违法行为，该如何通过法律途径维护自己的合法权利的情况下，要学会拒绝签订补偿协议。

同时要想办法了解清楚征收相关的情况，比如问问拆迁办工作人员是否有书面的行政机关作出的合法的征收文件？了解清楚自家的房屋是否经过测量、评估？测量的面积是否准确？评估机构是被征收人和征收方协商确定还是征收方单方面选定的？如果是征收方单方面选定的，则征收方存在评估方面的违法行为。 

另外，要看清楚对方给的评估报告咱们是否知情已评估这回事？有些被征收人根本就不清楚评估的事情，更不清楚如何作出的评估报告？依据是什么？所以一定要了解清楚评估情况及是否有评估机构的盖章、评估师署名？评估报告是否告知咱们提起复核评估及专家鉴定的权利？如果都没有我们可以不认可该评估报告。

以上征收方的书面征收文件，评估报告等建议保留好或拍照留存。对于其他还是搞不清楚的情况，建议及时咨询专业有经验的征收拆迁律师，可以在专业律师的指导下申请政府信息公开，了解清楚征收相关的情况，看看征收程序是否合法？补偿是否合理？如不合法合理，必要时可以委托专业拆迁律师介入处理，以免被忽悠签字后悔。