李顺华主任律师公益直播、实例解答网友咨询提问系列之“第三十三篇”

网友实例咨询提问案情介绍：

河北省保定市某网友咨询提问：该网友家的房屋面积是200多平米（10间房屋），土地性质是农村的集体土地，房子是1999年建造的，有宅基地证和房产证，拆迁后的项目是城中村改造，补偿没有具体谈，说让先签订补偿协议，才有资格选房，不签订补偿协议连选房的资格都没有。

目前没看到征收方贴出的征收决定公告，也没看到过征地批准文件，房屋仅做了评估，但评估的面积和实际不符，10间房只评估了8间，地上附着物评估的与实际也不符，包括院落都没有评估，评估报告没有房地产评估公司的盖章和评估师的署名，让该网友在评估单上签字确认，该网友也签字了，补偿协议还未签，全部200户基本都被忽悠签补偿协议了，网友感觉这个拆迁补偿很不靠谱，所以咨询律师，如何做才能提升补偿？

李顺华主任律师解答网友提问：

这位网友提出的问题是城中村改造拆迁补偿的问题，而且所处的阶段属于征收拆迁的中间阶段，协议基本上都签完了，只有一俩户未签，房子还没拆掉，如果在这个阶段认为补偿不满意的话，找律师介入还是非常的有利的。

对于这位网友提出的问题，有如下几方面给大家解答下：

一、城中村改造，但没有进行公告，没有相关的文件，我们认为这个是不符合规定的，城中村改造涉及到每一个被拆迁人、每一个村民的重大利益，应该按照《村民委员会组织法》的相关规定，或者征收拆迁《土地管理费》的相关规定，就相关的补偿方案进行公告、征求村民意见，召开村民会议，如果说连这些文件都没有，我们认为肯定是剥夺了村民的知情权的。

二、城中村改造只是一个项目名称，如果说涉及到集体土地征收的话，还是要报省级以上人民政府批准的，也就是说，如果没有经过省级以上人民政府批准，它这个土地是不能被征收为国有的，当然从签订的补偿协议也不能够生效，更不可能依据拆迁补偿协议去强制拆房，当然对于没有签订补偿协议的被拆迁人，更不能通过暴力的手段把房子拆掉，所以说这个阶段应该说征收方还没有强制的征收权，如果遇到威胁恐吓、暴力逼签这些行为的话，在这个阶段要注意取证，后面作为一个反制的筹码。

三、涉及到评估的问题，这位网友虽然认为面积小了或房屋的数量少了，但是仍然签字、确认，我们认为这是非常不可取的，那么，关于评估的问题我们给出的通行的建议是评估的话还是允许对方入户测量、统计相关的财产数量，还是要做这个事情，但是不要随便的签字确认，因为数据是不是准确，很多人可能不是很清楚，如果你贸然的签字确认了，那么后面你要再去更改，可能就非常困难，而且从法律上来讲，也不是必须要签字确认，如果咱们这边不签字确认的话，对方是需要找见证人说明情况，在这个评估文件上签字，还是有法律渠道可以走的，但是如果咱们自己签了字，那就相当于咱们自认了，土地、房屋面积记录少了，如果咱们自己认了，后边就非常不利了。幸好该网友未签订补偿协议，这个应该说是一个非常有利的点，就是对补偿不满意，千万不要签字，不管在任何条件下，不要随便签字，一旦签字了，再去反悔、撤销，这个风险就比较大，撤销的可能性比较小，所以该网友未签订补偿协议，后续走法律程序的话，还是有提高补偿的空间和余地的。

律师建议：

建议这位网友首先了解下城中村改造这个项目、包括征地的相关手续、文件看看有没有。另外就是在征收过程中采取的违法的逼签手段进行取证，还有就是如果对方土地还没有征收就进行违法拆房，这就是违法征收的问题，可以要求进行查处。如果涉及违法强拆，这就是一个违法强拆的行为，如果遇到违法强拆，建议不要用身体去抵抗，这个风险比较大，而且可能会被“扣上帽子”，比如说妨害公务，我们建议在强拆过程中报警、拍照、录像，为后续的法律维权做好准备。最好的办法是提前委托律师介入，调查下相关的文件，搜集一下相关的证件，为后面进一步维权打好基础。