李顺华主任律师公益直播、实例解答网友咨询提问系列之“第三十五篇”

网友实例咨询提问案情介绍：

河北省张家口市某县某网友咨询提问：该网友咨询的是宅基地房屋买卖纠纷，20多年前把位于河北省张家口市某县的房屋卖给了邻居，卖了XXXX元，买方只付款XXXX元，还有5000元一直未支付。

因为当时的村书记是咨询人的亲属，房产证也上交了村里了，但买方告知该咨询人的亲属已经付了全款，要把房产证给他，所以就骗给了对方，后来买方又上交到村委会了，说要换新的房产证，但一直未换到新的房产证。当时买卖房屋的时候双方口头约定，如果该网友的父亲在北京打工年纪大了回到老家没地方住的话，可以把被卖房屋的羊圈建住房居住，这个十几个村民可以证明，现在该网友的爸爸回家在羊圈建房，房主不让，一直举报，因为手续办不下来，宅基地批不下来，而且房子卖了，买方一直未要求过户，所以也没过户，当时签订的买卖合同由于时间太久也没有了，但现在房管局还可以查到房子再父亲名下，由于一户一宅，父亲名下有房就不能再申请宅基地，现在父亲没地方住，咨询律师：不想给买方过户，想起诉把房子要回来，有多大把握？

李顺华主任律师解答网友提问：

第一，宅基地买卖的问题，宅基地在农村来讲它是一个集体的资产，如果涉及到宅基地包括宅基地上面房屋买卖的话，如果是卖给邻居，邻居可能是该村的集体经济组织成员，她应该是有权利买的，所以这个买卖协议本身可能是有效的，至于说没有过户，这只是一个协议后续履行的问题，并不是说买卖协议就是无效的，不承认这是不行的。

第二，该网友提到，当时有个口头的约定，我们认为这个口头的约定是很难兑现的，一个是时间比较久远了，另一个是口头的约定毕竟涉及到不动产，仅仅是停留在口头上，也很难得到法院的认可

第三，最关键的一个问题是即便是证明了当时有协议约定，但它涉及到拆了羊圈建房子，这个事情不仅仅是说双方约定就可以的，因为《城乡规划法》颁布实施后，羊圈拆掉然后再建房子涉及到建筑物的建设许可的问题，所以说从这个角度上来讲，有可能得不到批准，就很难兑现。所以说这个事情我们建议这位咨询的当事人，首先要明确，当时把宅基地卖了，房子卖了，本身是合法有效的。

第四，还存在一个法律上的障碍是如果这个房子卖给了邻居，根据法律规定你是不能申请再建房的，这是有明确的法律规定的，所以说从这个角度上来讲，你把农村的宅基地房屋卖了，你再去申请不用说没有过户，即便过户了，你再去申请宅基地，也很难得到批准，我觉得这个案件虽然说咨询的问题比较小，但是它折射出很多的法律问题。