一、案情介绍
W女士位于辽宁大连的房屋因违建认定及拆除问题与相关部门产生争议。其房屋主体于2018年建成四层楼，2017年取得规划许可证，但后续加建的旋转楼梯、楼梯下方房屋及平台棚体未在规划许可范围内。2022年，W女士在棚体周边加装玻璃并安装通风机后，被相关部门认定为违建，面临拆除要求。
事件背景中，该地块原为W女士家自留地，2012年起用于发展民宿旅游业，2015年与村里签订协议，以每年缴纳使用费的方式保留“临时建筑”现状。2020年8月后，因国家相关政策及邻居举报（邻居认为其建筑挡视线、影响海景房经营），镇政府及县自然资源局介入调查，要求拆除相关建筑。此外，W女士与邻居存在土地占用历史纠纷，邻居房屋亦无合法手续，加剧了矛盾。
二、当事人诉求
W女士主张：
1.其房屋及加建设施已与村里签订协议并缴纳费用，村里长期认可使用现状，不应认定为违建拆除；
2.加建玻璃等行为是为完善民宿功能（如消防通道、烧烤区域），并非恶意违建；
3.要求通过法律途径澄清土地使用合法性，阻止强制拆除，保留现有建筑。
三、北京一讼李主任法律分析及建议
（一）法律分析
1.违建认定的核心法律要件
手续合规性与拆除必要性的区分：
加建设施（旋转楼梯、玻璃房、棚体等）未纳入2017年规划许可证范围，确属手续不全，但根据《城乡规划法》第64条，“未取得建设工程规划许可证”并非唯一拆除标准，需结合建筑是否“严重影响城乡规划”综合判断。
是否构成“严重影响规划”的关键考量：
地块历史用途：该地块自2012年起经村协议用于旅游开发，属于村集体规划的民宿经营区域，未突破原土地利用性质（自留地转经营性用地）。
现状保留的合理性：2015年村协议已对“临时建筑”现状予以默认，W女士持续缴费至争议发生，形成“历史遗留问题”，拆除可能损害行政相对人合理信赖。
对规划的实际影响：建筑位于民宿聚集区，未占用公共道路、消防通道或生态保护区域，未显著违反区域整体建设规划。
2. 历史协议的法律效力及行政默许认定
2015年村协议的法律性质：
协议虽提及“临时建筑”“违建使用费”，但实质是村集体对W女士加建设施的现状认可，形成“以缴费换使用”的事实合同关系。根据《行政许可法》第八条，行政相对人基于合法信赖的行为应受保护，相关部门不得随意变更或撤销。
行政机关的“默许”认定：
村集体作为基层自治组织，其与W女士的协议可视为对土地使用的初步确认。镇政府及自然资源局在2015年协议签订后未及时制止，反而允许持续使用多年，构成对违建状态的“事实默许”，拆除时需承担合理性审查义务。
3. 拆除程序的合法性边界
法定程序要求：
根据《行政强制法》第44条，强制拆除前必须履行“书面通知—陈述申辩—听证—作出行政决定—公告”等程序。若相关部门未出具《限期拆除决定书》等正式文书，W女士可拒绝执行，并主张程序违法。
相邻权纠纷的关联性：
邻居举报的核心在于“挡视线”，但邻居房屋本身无合法手续，属于另一法律关系。相关部门若仅对W女士建筑采取拆除措施，可能构成“选择性执法”，违反行政合理性原则。
（二）分层维权建议
1. 行政程序前置应对
发送《律师建议书》：
向县自然资源局、镇政府书面说明：
建筑历史背景（村协议、缴费凭证）；
加建设施的功能性用途（消防通道、民宿经营必需）；
要求执法部门依据《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》，优先采取“改正措施”而非拆除。
申请信息公开：
要求公开涉案地块的《控制性详细规划》《村庄规划》，核实加建设施是否真的“影响规划”，若规划文件未明确禁止该类建筑，可作为不拆除的依据。
2. 证据体系构建
合法性证据：
2017年规划许可证（证明主体建筑合法）；
2015年村协议、历年缴费发票（证明村集体认可）；
消防部门关于“旋转楼梯作为安全通道”的备案材料（如有）。
合理性证据：
民宿经营许可证、游客入住记录（证明建筑服务于旅游经济）；
2022年加装玻璃前的建筑原状照片（证明改造未扩大占地）；
邻居房屋无手续的现场照片及举报记录（证明执法公平性诉求）。
3. 相邻权纠纷处理策略
主动协商与行政投诉结合：
以“公平执法”为由，向自然资源局提交邻居房屋无手续的证据，要求一并调查处理，避免单方拆除；
尝试与邻居协商调整建筑外观（如降低玻璃高度），缓解“挡视线”矛盾，换取其撤回举报。
4. 司法救济路径
行政复议：
若收到《限期拆除决定》，可在60日内向县政府申请复议或6个月内提起行政诉讼，主张：
历史协议形成的信赖利益应保护；
拆除措施违反“比例原则”（拆除成本高于整改成本）。
相关部门未履行听证、告知等程序；
邻居举报存在恶意，且执法行为缺乏事实依据。
四、总结
本案的核心争议在于“历史遗留违建”的认定标准与处置尺度。李主任指出，W女士需从“手续瑕疵≠必须拆除”“历史协议构成行政默许”“程序合法性抗辩”三重维度切入，通过“行政沟通—证据固定—司法救济”的递进策略，争取将拆除风险降至最低。关键在于证明建筑的“非恶意性”与“使用必要性”，并利用相邻纠纷的对称性，推动执法部门公平处理。
