网友实例咨询提问案情介绍：

安徽省合肥市某网友咨询提问：该网友家2019年租的开发商的土地3000平米，建设的厂房面积是2000平米，目前征收方未贴出公告，房屋也未测量、评估，房子也未拆除，征收后建设产业园，补偿谈了不到100万元，周边同类厂房的单价是1200元一平米。

房屋土地性质不是很清楚，需要问一下开发商，土地是开发商买的，手续齐全，建设的商品房，把多出来的剩余土地出租给了该网友的父亲，年租金XX万元，未约定租期，该网友父亲是做生产加工的某家具的，以前有办个人营业执照，现在是否过期还需要问一下父亲，厂房是父亲的，之前拆迁办问要多少补偿款，列了清单，告知对方要200万元，结果对方不同意一直砍价，该网友说那就补偿150万元也行，征收方还是不同意，说补偿120万，该网友家也同意了，但现在征收方说给90多万元补偿，让签订补偿协议，该网友家人没同意，镇政府在2023年3月X日下了违建通知书，限期五日内让自行拆除，否则后果自负。征收方还说如果再不签订补偿协议90多万的补偿也没有了，所以咨询律师，怎么争取合理补偿？担心诉讼后90多万也不给了，这个担心有必要吗？为什么补偿越谈越低？征收方为什么得寸进尺？

李顺华主任律师解答网友提问：

这位网友提到的问题，涉及如下几点法律问题：

一、租赁的土地、厂房遇到拆迁的时候怎么补偿的问题，关于补偿的项目一般包括土地价值的补偿、地上建筑物的补偿、还有相关的设施设备以及停产停业等损失的补偿，所以说补偿的项目是非常明确的，但这位网友的特殊情况是从开发商这边租来的土地，当然租来的这个土地也是有相应的使用价值的，它的使用价值要考虑到租赁期限的届满，如果说征收之后，后面再租赁相同的土地，它的价格有没有区别的问题，当然了，由于土地并不是该网友第一手取得的，应该是开发商取得的，我们认为土地价值补偿这一块相对来讲是比较少的，最主要的补偿项目应该还是地上建筑物的补偿，地上建筑物的补偿一般确定的标准就是由专业的估价机构进行评估确定，它的评估方法一般都是按照重置重新价，因为它是一个厂房，不是一个完整产权的国有土地上的房屋，可能它的价值是按照重置重新价，所以说一共2000多平米的房子，补偿标准最主要的还是看评估的价值是多少。

二、这位网友提到说一开始要求200万元的补偿，后来降到150万元，再降到120万元，最终征收方只能给90万，如果说不同意的话，可能涉及到认定是违建，再进行拆除，这就是我们要说的第二个问题，在征收过程中由于征收方与被征收方补偿问题谈不拢，那么征收方经常出的杀手锏就是以拆违促进拆迁，或者以拆违代替拆迁，这种行为明显是违法的，这是非常明确的，因为，如果在征收过程中涉及到违建，也应当由县级以上人民政府来组织相关部门按照法定的程序进行调查、认定，进行公示，那么是不需要执法部门按违建拆除的，所以说这种执法的程序我们认为本身在征收过程中执法部门是没有权利启动所谓的违建进行拆除的，当然了，这个程序它是不是合法，是不是真正是违建，是不是必须要拆除的违法建筑，这里边可能涉及的问题比较多。

律师建议：

我们建议这位网友，如果说想争取自己合法合理的补偿的话，首先必须直接去面对所谓启动的拆违程序，根据我们以往的诉讼经验，这种程序，对方也无非就是一个压价的手段，如果说应对好的话，对方不能够顺利的或不能够用这种手段对我们形成一个非常有利的压制，或者说用这个手段非常迅速的把我们的房子拆除，如果是通过法律程序，能够阻止对方达到这个目标的话，那么后续如果对方涉及到违法点比较多的话，走法律程序反而是对对方的压制，可以通过法律程序以打促谈的方式解决，最后提高补偿也就水到渠成了。