李顺华主任律师公益直播、实例解答网友咨询提问系列之“第三十一篇”

网友实例咨询提问案情介绍：

湖北省荆门市某网友咨询提问：房屋买的商铺用房，面积是20多平米，楼上是商住两用，楼下是商铺，可以用于出租或自己经营，2017年签订的购房合同，合同约定2018年底交房，但由于开发商的原因一直未交房，具体什么原因不清楚，当时除了签订购房合同，还签订了返祖合同，比如该网友买的商铺原本价格是xx万元，但和开发商签订了五年的返祖合同，反三租二，相当于购房款只需要支付xx万元，交房后房屋可以由开发商负责出租五年，三年的租金作为给开发商的返祖租金，也就是购房人当时少付了10万元，这三年的租金要给开发商作为返祖的租金，另外两年的租金是购房人自己所得，五年后，房屋可以委托开发商出租，也可以自行出租或者经营。

购房人在2017年就一次性付清xx万元，开发商也给购房人开了增值税发票，但一直不能交房，已无数次找开发商协商，对方一直没有具体给出答复，信访也没有具体给出答复，有些人已经走了法律程序，自己也到法院起诉了，但一直立不上案，法院表明不予受理，咨询律师：1、觉得走民事起诉已经走不通了，这里面肯定涉及到行政机关，所以咨询律师，怎么走行政诉讼和民事诉讼结合的诉讼？2、案件该怎么起诉？怎么走法律程序？是否可以通过诉讼解决？

李顺华主任律师解答网友提问：

这个案件是一个典型的房屋买卖纠纷，从性质上来讲是一个典型的民事纠纷，但是民事纠纷，事实上也可以通过引入行政诉讼进行解决，发生在社会上的一些行为，表面上看或者通俗来讲它是一个典型的民事行为，但有些民事行为它是受到行政监管的，如果说民事行为由于行政监管不到位，导致民事行为没用履行到位，事实上，行政监管也是有相应的责任的，这是一个基本原理。

涉及到本案而言，商品房从建设到销售，它事实上都是有相应的监管部门要进行监管的，假设说这个项目从建设的时候就没有相关的批准手续，就允许开发商建设了，后面导致一直没有建设完成，或者是这个房子根本就不符合销售、预售的条件，就进行预售了，那么也是存在一些监管的问题的，比如说销售的问题，如果说不符合销售条件的情况下，向其发布了预售许可证，我们认为这个预售许可证的发放它就存在违法发放的问题，从而导致一些购房人因为信赖预售许可证导致自己被骗或者导致利益损失，事实上这个监管部门也是有责任的。当然还有一种情况，可能是开发商没有取得预售许可证，但是公开预售，这种情况下也是涉及到监管的问题，购房人可以申请销售监管部门进行查处违法的售房行为，通过引入行政机关的责任，来督促开发商来积极的进行筹措资金、建房，兑付房屋。

该网友主动的提到，在这个房屋销售或者买卖过程中，是不是可以引入一些行政诉讼来促进民事纠纷的解决，这个思路应该是非常的好，而且也有相关的法律依据，可以通过这个方式来争取促进民事纠纷的解决的。

民事案件很多人去立案，法院不受理，我们认为这个是明显存在问题的，如果说这类典型的民事纠纷，法院不立案的话，是可以向上一级法院进行立案，或者向上一级法院投诉、举报，来督促下级法院来进行立案。当然了，还有一点是可以引入行政力量，行政相关的诉讼，要求行政机关起到监管的职责，通过这类的诉讼来督促相关的开发商来积极的履行交房的义务。