李顺华主任律师公益直播、实例解答网友咨询提问系列之“第三十二篇”

网友实例咨询提问案情介绍：

河南省周口市某县某网友咨询提问：该网友家房屋面积共300多平米，土地性质是集体土地，有些房子建了十几年了，有些才建好两三年，房屋证件齐全，拆迁后的项目是建X钢铁二期，周边房价都是5000元至6000元一平米，补偿安置楼房1：1，剩余多出来的面积补偿700元一平米（安置楼房是已经建好了16年的烂尾楼，如果卖的话估计卖2000元一平米也没人要），安置房屋没有物业，经常停水停电，电梯断电不能使用等，所以大家都不同意要安置房。货币补偿也太低，降低了原有的生活水平，2023年X月XX日已作出征收决定公告，该公告已告知60天内复议和6个月内诉讼，咨询律师：如何维权争取提高补偿标准？

李顺华主任律师解答网友提问：

这位网友咨询的问题涉及集体土地的征收，集体土地的征收有一个特点，就是安置比例比较重，因为农村的房屋如果说是按货币补偿的话，很少有会按照国有土地上房屋的市场价值进行补偿，它一般来讲是提供一个安置地，然后统一建安置房，进行安置，这是比较普遍的，所以说这种方式本身没有问题，但是，你提供的安置房必须符合质量要求，这是有国家法律规定的，就是不管你提供什么样的安置房，必须要经过综合验收合格，才能够提供给被拆迁人居住。也就是说，不管是商品房还是安置房，国家在质量要求上，它都是统一的标准，不是说安置房就可以降低标准，如果说房屋它是一个烂尾楼，甚至存在质量问题，我们当然可以拒绝这样的安置房，这是有明确的法律依据的。

如果该网友对这一点不满意的话，我们建议从开始的时候就要采取法律措施，否则的话和对方谈调整安置房，或调整补偿方式的问题，这个难道是非常大的，我们也了解到这个项目是在2023年X月XX日刚刚出的征收决定，事实上很多人对征收决定是不重视的，认为这是一个面对大家的一个项目，不针对每一个被拆迁人的利益作出的决定，很多人就处于观望或者事不关己的状态，也就是说没有及时的重视这个法律文件，实际上这个法律文件是直接决定，剥夺我们房屋所有权的一个文件，如果说房屋的所有权你都不能够有效的重视和保护，你只关注补偿利益，事实上你就少了一个提高补偿利益的筹码，这个道理应该是非常简单的，所以说你不能够就补偿谈补偿，因为这个拆迁补偿很大程度上它是一个筹码博弈的结果。

在征收过程中如果对方存在征收的违法，如果采取法律措施，对方会产生压力，来重点关注咱们的诉求，来提高我们的补偿，来合理合法的进行征收，当然了，涉及到其他人，一般来讲，谁的权利谁主张，谁主张了，重点的、特殊问题特殊解决，所以我们建议被拆迁人不管别的被拆迁人怎么看待这个征收决定，只要你觉得这个补偿不合理、不满意，甚至存在违法的问题，那一定要对征收决定这个文件独立的采取法律措施，这个不是为大家维权，而是为你自己维权，在谈判当中，对方也会关注到底是谁来采取法律措施？谁的法律意识强？谁给他们的征收行为产生了一个实实在在的压力，就会重点来解决谁的问题，所以说征收决定一定要重视，一定要及时的采取法律措施。

还可能会有后续的征收行为，也是要注意的，因为拆迁它是一个过程性的、一系列的行政行为组成的，当然解决这个问题是有一个过程的，所以要注意后续的违法拆迁的行为。就补偿的问题而言，如果说240平米以下是拆一补一，240平米以上是一平米700元，我们认为这个补偿标准是否合法还是有待商榷的，如果说这个房子它本身是没有证件的，或者违法的，可以按照这个标准进行补偿安置，这个可以理解，如果说有证件，比如说三层，共300多平米，都是有证件的，都是合法的房子，这种情况下就不能240平米以下拆一补一，240平米以上700多一平米，我们都知道，700多只是一个房子的建安成本，并不是房子整体的价值，所以说补偿标准明显偏低的，标准的确定是基于一个什么样的原因来确定的，这个还需要探讨。我们都知道，法律并没有赋予行政机关确定补偿标准的权力，地上附着物，特别是房屋的价值，是不能因为拆迁导致原有的生产生活水平下降，长远的生计失去保障，这明显是违反《土地管理法》的，建议被拆迁人积极维权。